כנס בעלי הדירות – 7 בספטמבר 2014

כ-75 בעלי דירות מרחוב הארזים השתתפו בכנס שהתקיים במרכז ציפורי שביער ירושלים לעדכון וקידום התוכנית להתחדשות עירונית ברחוב.

בכנס השתתפו: אדריכל התוכנית, קרלוס פרוס, יו"ר המנהלת, דניאל שוקרון עמית פוני הממונה על תחום של התחדשות עירונית בחברת מוריה, נועה, אחראית על קשרי קהילה בחברת מוריה.

את הכנס פתח מזכיר "מנהלת הארזים", עדו רעם, שהודה למשתתפים על ההיענות, וסקר בפניהם את הליכי העבודה של המנהלת כגוף המייצג את כלל בעלי הנכסים בפרויקט.

לאחר מכן הזמין עדו את הדוברים הבאים.

להלן עיקרי הדברים:

האדריכל קרלוס פרוס:

קרלוס הציג מצגת עם מפות הרחוב, מצב קיים, תוכנית אדריכלית בנפחי בניה שונים, תכנון דרכי גישה, חניה, אופציית השתלבות מגרש חברת חשמל בפרוייקט (העתק של התוכנית ניתן למצוא באתר המנהלת).

הקונספט של הפרויקט מאוד פשוט ולא גרידי, לכן רשויות התכנון קיבלו את התוכנית הזו בצורה טובה מאוד. התחדשות עירונית מרתיעה אנשים בגלל שלב הפינוי כיוון שלא יודעים מתי חוזרים ואיך חוזרים. המחשבה כאן הייתה הפוכה קודם כל בינוי ואז פינוי. גודל החלקות מאפשר לבנות בתוכן ואחר כך לעשות את הפינוי וההריסה.

מבחינת היתרון העירוני – המיקום הוא אדיר. הפרויקט נמצא במרחק של כ- 150 מטר מציר הרכבת הקלה, זה מאפשר העמסה של תושבים נוספים באזור. הרעיון הוא שעל הרחוב יבנו בניינים שאינם יותר גבוהים ממה שקיים היום.

בנוסף, אנחנו מחזקים את הציר הירוק בין הגן לשכונה ולרכבת הקלה.

בנוגע לתנועה, אנחנו לא רוצים להוסיף עומס לרחוב הארזים ולכן אנחנו מציעים שיהיה מעבר בין החלקות לבין הגן.

עמית פוני, חברת מוריה:

מוריה היא חברה עירונית כאשר יו"ר הדירקטוריון הוא ראש העיר.

בין הפרויקטים שהקימה מוריה יש את הארנה, כביש בגין, פארק המסילה וכל פרויקט שקשור בבנייה ציבורית בירושלים. החברה מגלגלת מחזור כספי של כ- 700 מיליון שקלים בשנה.

לפני חצי שנה החליט ראש העיר שכל הנושא של התחדשות עירונית יעבור לאחריות חברת מוריה.

אני מלווה את הפרויקט יחד עם המנהלת מזה כשנה וחצי.

כאמור, משרד השיכון נתן לפרויקט הארזים תקציב לשלב התכנון.

פינוי בינוי קיים בארץ 17-18 שנה. במסלול זה לוקחים בניינים ישנים ומחליפים בבניינים חדשים עם דירה גדולה יותר, חניה, מעלית, ממ"ד, מחסן ופיתוח סביבתי.

היקף השדרוגים והתוספות תלוי בכמה אתם התושבים מאורגנים ואיך תנהלו מו"מ עם היזם שיבנה את הפרויקט.

חשוב לשמור על עבודה בצורה שקופה, דמוקרטית, עם ועדות, פרוטוקולים ואתר אינטרנט מסודר כפי שהמנהלת פועלת מתחילת הדרך.

לפרויקט ימונה מלווה צמוד מטעם חברת מוריה שיעבוד עם הצוות המקצועי – רפי בן בסט.

לפינוי בינוי יצא שם לא טוב, כי חושבים על ימין משה. על תושבים שזורקים אותם. "זה לא הסרט" כיום. אתם בעלי הנכסים, אתם קובעים. אנחנו פוגשים הרבה מאוד תושבים שיזמים הציגו להם מצגות שלא היה קשר בינן לבין המציאות. לכן ההמלצה הראשונה שלנו הוא קודם כל להתארגן. ואתם עשיתם זאת בצורה מרשימה.

אם שואלים אותי למה זה לא עבד 18 שנה, זה בגלל שלא הבינו מי בעל הכוח בתהליך ובעל הכוח זה אתם. ככל שתתאחדו ולא תלכו לכיוונים שונים כך התמורה שלכם בעד הנכס תהיה טובה יותר.

נשאלה שאלה בנושא מכפיל הבניה – עמיתככל שערך קרקע יותר גבוה, כך המכפיל יותר נמוך. זו הסיבה שפרויקטים כאלו לא עובדים בפריפריה במקום שערך הקרקע נמוך.

נשאלה שאלה בנושא הצטרפות חברת חשמל לפרויקט, עם המגרש שצמוד לבניין 8, השייך לחברה – עמית:  ברור לנו שהמגרש של חברת חשמל פותח לנו יותר אפשרויות. הוא עושה  לאדריכל ,לקרלוס עבודה יותר קלה. במיוחד בנושא התנועה לפרויקט שכרגע הוא בעייתי. קיבלנו אור ירוק עקרוני מחברת חשמל. אני מקווה שבקרוב נקבל מסמך משמעותי ונתחיל לתכנן גם על המגרש של חברת החשמל.

נשאלה שאלה בנושא האם מוריה שותפה ברווחים – עמית: מוריה לא מרוויחה מהפרוייקט. מוריה מקבלת שכר טרחה מתקציב הממשלה. מוריה יכולה לסייע גם מבביצוע מכרז לקבלנים ותהליך בחירת יזם מבצע. מוריה לא כופה עצמה על התושבים.

לוח זמנים משוער – בחציון ראשון של 2015 יופקדו תוכניות בועדה המקומית והמחוזית ואח"כ יתפרסמו להתנגדויות.

בשנת 2016 יסתיים התכנון המפורט וינתן תוקף לתוכנית.

דניאל שוקרון, יו"ר המנהלת:

במנהלת יש 20 חברים כלומר, לכל אחד מכם יש נציג במנהלת. תעזרו בהם.

למנהלת יש אתר אינטרנט חדש, תודה מיוחדת לחברינו דוד על עבודתו, כנסו ותקראו גם את מסמכי היסוד של המנהלת ועדכונים שוטפים.

החיבור עם חברת מוריה הוא אסטרטגי ואנחנו מקדמים את הפרויקט יד ביד עם שני גורמים – עיריית ירושלים שתצטרך לדון בתוכנית במסגרת הועדה המקומית, ולא פחות חשוב זו הועדה המחוזית שליד משרד הפנים שמלווה אותנו. חשוב לנו שנתקדם יחד עם שני הגופים האלו. בנינו את זה ביחד, לכן הפרויקט הזה פועל במסלול ירוק מבחינת הרשויות.

חשוב לנו שלדירות יהיה מפרט ברמה גבוה, שתהיה דירה מרווחת בהרבה והיא תהיה. אבל, לא פחות חשוב זה איכות השכונה כולה. חשוב שזו תהיה שכונה שנעים להיכנס אליה. כי אפשר לקבל גרניט פורצלן במטבח וידיות מפליז, אבל אם השכונה היא בלי אופי והיא לא מזמינה, זה לא שווה.

זה אגב משפיע בסוף גם על מחירי הנכסים. אני מדבר על התשתיות, הפיתוח, הגינון ועוד.

חלק מהעיכוב שהיה לנו נובע מהעניין של חברת חשמל. התנהלו איתם מגעים שונים במהלך השנה האחרונה. כאמור, המגרש שלהם נושק לפרויקט. נוכל לבצע את הפרויקט בלעדיהם אך עדיף יחד איתם.

שאלה כאן גברת האם לא יהיה קשה לחיות בבתים בזמן העבודות. נכון, אבל זה מחיר התהילה . אבל אם המגרש של חברת החשמל ישתלב בתוכנית ונגיע איתם להבנות חיוביות אז זה נותן הרבה יותר גמישות בתכנון ובבניה ותהיה  פחות הפרעה. אפשר להתחיל שם את הבנייה (הסביר על גבי המצגת).

נשאלה שאלה בנושא מהו השלב להכנסת יזם לפרויקט – דני: בחודשים האחרונים קיימנו דיון מעמיק במנהלת בנושא. בין השאר דנו מתי השלב שבו אנחנו רוצים להיכנס למו"מ עם יזמים.

היזם תהיה חברה מאוד גדולה. ברור שהפרויקט שלנו בסדר גודל כזה לא מתאים לקבלנים בינוניים ולא לקבלני טנדר אלא לחברות גדולות מאוד ויציבות מאוד. השאלה האם צריך להיכנס עם יזם אחרי שאנחנו מפקידים את התב"ע, או שאנחנו עושים את זה כבר עכשיו.

אנסה להסביר.

אפשרות ראשונה – נסיים לבצע תכנון תב"ע ואז נצא לחפש יזם לאחר הפקדה. זו גישה שאומרת אנחנו מתכננים כמו שאנחנו רוצים. הגישה היא שאנחנו שולטים בתכנון ומוודאים שזה תכנון בריא, שנותן לנו את התמורה האמיתית ולא תכנון בראש של יזם ששואל בעיקר איך אני ממקסם את הרווחים שלי. בגישה זו אנחנו אומרים ליזם, אם אתה רוצה תתמודד אז זו הכלה ואם לא אז אל תתמודד.

אבל, בואו נזכור כי אנחנו לא יזמים ולפתוח תב"ע אחרי שקיבלה תוקף ולבצע בה שינויים זה סיוט.

בגישה הזו אנו לא נותנים הזדמנות ליזם לתת את ה"אינפוט" שלו ויכול להיות שנמצא את עצמנו בבעיה שיזמים יגידו שהתחשיבים הכלכליים לא מתאימים להם.

אפשרות שנייה – לבחור יזם כמה שיותר מהר. זו גישה שמאפשר ליזם גישה לצוות המתכננים ונותנת לו שליטה מסוימת בהליכי התכנון, יש לזה משמעות מבחינת איך הפרויקט יראה בצורה הסופית.

האפשרות השלישית – גישת ביניים שאומרת להכניס את היזם לקראת סגירת התב"ע על מנת שיכניס את "האינפוטים" שלו לגיבוש התוכנית הסופית.

הנטייה של המנהלת היא ללכת לגישת זו ולהשתדל אחרי החגים להיכנס לפסים מעשיים לקביעת הפרמטרים לבחירת היזם. כמובן נתייעץ עם הצוות של חברת מוריה בעניין הזה.

נשאלה שאלה בנושא צמצום הרעש מכביש איש שלום לבניין 8 – דני: בבוא העת היועצים המקצועיים יגבשו פתרון לנושא.

נשאלה שאלה בנושא שינויים פנימיים בדירות – דני:  יהיה חלון זמן להתאמות אישיות תחת תנאי שלא יהיה עיכוב בביצוע הפרויקט.

לסיכום, אני מבקש להודות לכל החברים שנותנים למנהלת גיבוי לעבודתה וכן לכל חברי המנהלת שמפנים זמן ככל שנידרש לקידום הפרויקט.

חברי המנהלת מברכים את כולם בשנה טובה, בריאה ושמחה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

*