שאלות ותשובות

הטקסט קצת ישן (נכתב בתחילת 2014) ובכל זאת רלוונטי

 

ברור לנו שתהליך כזה מעורר חששות ותהיות רבות. במסמך הבא ננסה לענות על חלק מהן.

       1. למה בעצם לא להישאר עם הבתים הישנים והאהובים?
גם אנחנו אוהבים את הבתים שלנו. אבל חייבים להודות שהם ישנים מאוד, מצבם ההנדסי גרוע ומצב התשתיות שלהם גרוע עוד יותר. חיים בבניינים האלו מהווים סכנה בכל הנוגע לרעידות אדמה.
מצד שני, התוכנית שאנו מציעים טומנת בחובה הזדמנות פז כלכלית לכל אחד מאיתנו. אנחנו לא רוצים להתחייב על כמה תהיה שווה הדירה העתידית, לאחר השלמת הפרוייקט, אך באופן זהיר ניתן להניח שהדירה החדשה תהיה שווה לכל הפחות בין 60 אחוז ל-100 אחוז יותר. כלומר שאם היום הדירה שלכם שווה מיליון שקלים, מדובר ב"רווח" של בין 600 אלף למיליון שקלים.
       2.  אוקיי, השתכנעתי, אבל לא מדובר על תוכנית שתמשך 20 שנה?!
  זה בעיקר תלוי בנו. נכון הדבר שעד היום היו מעט מאוד תוכניות של פינוי בינוי שהצליחו ובדרך כלל זה נמשך שנים רבות. אבל יש לנו כמה יתרונות. ראשית את התוכנית שאנו מציעים ניתן לבצע במתכונת של בינוי – פינוי. כלומר שאנחנו נפנה את הדירות שלנו רק אחרי שנקבל מפתחות לדירה החדשה. זה מקל מאוד על הוצאת התוכנית לפועל. שנית, עיריית ירושלים, הועדה המחוזית לתכנון והבנייה (גוף של משרד הפנים), הרשות לפיתוח ירושלים (גוף משותף לעירייה ולמשרד ראש הממשלה) ומשרד השיכון נותנים רוח גבית לתוכנית. לא זו בלבד שהתוכנית אושרה לקידום בועדה הבינמשרדית (ועדה המשותפת למספר משרדי ממשלה) אלא שגם הוקצה סכום ממשלתי למימון שלב התכנון. המשמעות היא שהרשויות מאמינות בתוכנית ורוצות מאוד בקידומה. אין זה אומר שלא יהיו קשיים בדרך, אבל אנחנו במנהלת הארזים מאמינים שאם נמשיך לפעול באופן מאוחד נוכל להשלים את התוכנית בתוך שנים ספורות.

            3. במה זה תלוי?
       בזה שנתארגן כמו שצריך, נמנע מוויכוחי סרק ("יש לי מטבח חדש/חלונות כפולים מגיע לי יותר מהשכן שלי"), נבין את האינטרס המשותף שלנו, ונאפשר לנציגים שלנו לפעול בשמנו.
4.למה אנחנו צריכים לקחת על עצמנו את שלב התכנון. נמסור את הכל ליזם שישבור את הראש עם הרשויות והתוכניות?
           יש להבין שיש סתירה מובנת בין האינטרס שלנו כבעלי הקרקע לבין האינטרס של היזם שיבנה את הבניין. הוא יבקש לבנות כמה שיותר דירות (כדי למכור אותן) הוא יבקש לתת לנו את הדירות הטובות פחות ולמכור את הטובות יותר ועוד. הבעייתיות הזו קיימת בצורה הרחבה ביותר בשלב התכנון. לכן, כדאי לנו להתקדם בשלב זה באופן עצמאי כדי שהתוכנית תאזן היטב יותר בין הרצונות והצרכים שלנו לבין הרווח של היזם. מה עוד שבינתיים נראה שאנחנו מתקדמים בקצב טוב. כמובן שלאחר השלב הראשוני – של קבלת אישור ראשוני במשרד השיכון ובעירייה לתוכניות – נפנה ליזמים (באמצעות מכרז או בכל דרך אחרת) ונבחר את היזם שיוביל את הפרויקט. נהיה חייבים יזם בשלב זה כי הכנת תוכנית מפורטת ואישורה בצנרת הבירוקרטית דורשת השקעה כספית ניכרת.
               5. מי ממן את האדריכל, היועץ המשפטי, חברת הניהול וכל האנשים שעובדים על התוכנית?
       עד לסוף 2013 הם עבדו למעשה בחינם, מתוך הבנה ג'נטלמנית שכאשר התוכנית תקרום עור וגידים הם יהיו אנשי המקצוע שימשיכו לעבוד עליה ולקבל את שכרם. בסוף 2013 אושר מימון לשלב התכנון ובעלי המקצוע השונים חתמו על הסכמים עם הרשות לפיתוח ירושלים ויחלו לקבל את שכרם. עקרון ברזל בתוכנית היא שבעלי הדירות בעצמם לא יוציאו שקל מכיסם. למעשה את הכיבוד בישיבות המנהלת אנחנו מביאים מהבית ואת צילומי המסמכים אנחנו עושים על חשבוננו.
               6. כל הזמן הסבירו לנו שלא ניתן לממן פרויקט פינוי –בינוי מבלי להכפיל את מספר הדירות פי 4. כלומר לבנות כ-600 דירות על 150 דירות שיהרסו. זה לא נכון?
      לא מדוייק. המדד החשוב יותר הוא לא מספר הדירות שיבנו אלא מספר המטרים הבנויים (שכן היזם בעצם מוכר מטרים ולא דירות). על כן, השאלה החשובה היא כמה מטרים הורסים כעת וכמה יבנו. התשובה תלויה בשני משתנים – התחשיב הכלכלי – שייתן לנו את מספר הדירות/ שטח המינימלי שמתחתיו לא משתלם לממן את הפרויקט והנכונות של גופי התכנון (עירייה וועדה מחוזית).
בחיפה החל עכשיו פרויקט דומה לפינוי-בינוי, שם יהרסו 126 דירות ויבנו 466 (ראו כתבה למטה). בהנחה ששטח הקרקע שלנו יקר בהרבה מאשר בחיפה ניתן להניח שנוכל להגיע ליחס נמוך יותר בין הדירות שיהרסו לאלו שיבנו. אבל עוד מוקדם לדון בכך.

הערה חשובה: בשנה שעברה אושרה תוכנית מתאר חדשה לשכונת בית הכרם. התוכנית מגבילה את מספר הקומות שיאושרו לבנייה ברחוב הארזים. מהתוכנית עולה שהעירייה לא תאשר הקמת בנייני ענק של 20 קומות ברחוב, על כן יש צורך בתכנון חכם שינצל היטב את השטח (הנדיר) שעומד לרשותנו מאחורי הבניינים.

7. יכול להיות שהתוכנית נהדרת. אבל האם נאלץ לחיות בצמוד לאתר בנייה ענקי במשך שנים?
נכון שהתוכנית תהיה כרוכה בחוסר נעימות בשלב הבנייה, אבל חוסר הנעימות הזה מתגמד לעומת פרויקט תמ"א 38 בו אתר הבנייה הוא כמעט בתוך הבית. יש גם שיעדיפו להישאר בביתם עם מטרדי רעש ואבק לתקופה מוגבלת מאשר לעבור פעמיים דירה. נוסף יעל כך, שנם היום אמצעים להפחתת המטרדים וההסכם עם היזם יכלול גם התחייבות לשעות עבודה סבירות והתחשבות בדיירים.
בכל מקרה, אנחנו גם מעריכים שבהמשך הדרך תהיה אפשרות להיענות לבקשה של בניין שיצליח להתארגן כדי להתפנות באופן מאורגן לתקופת הבנייה – במתכונת רגילה של פינוי – בינוי.

8. אוקי, הצלחנו. הבניינים החדשים הוקמו, אבל עכשיו צריך לשלם מאות שקלים בחודש לחברת ניהול ולא נוכל להמשיך ולגור ברחוב. ובכלל, רחוב הארזים יהפוך למשהו אחר לגמרי עם מגדלים וחניונים תת קרקעיים. בקיצור יצא שכרנו בהפסדנו.
לא ולא. התוכנית שעומדת על הפרק אינה יומרנית ולא אמורה לשנות באופן דרמטי את אופי הרחוב. ראשית, הבניינים יהיו בגובה של עד 14 קומות ואולי פחות. אלה לא בדיוק מגדלי ענק. יותר מכך –  הבניינים שעל הרחוב יהיו בגובה של כ-6 קומות, כלומר, בסך הכל קומה אחת יותר מאשר היום. יופייה של התוכנית הוא, שהיא מצליחה לשמור על אופיו של רחוב הארזים. בנוסף ישנה אפשרות בתוך התוכנית יוכנסו "שטחים מניבים", חנויות, משרדים או קליניקות. המטרה היא שהרווחים מהשטחים האלו ילכו לטובת אחזקת השטחים הציבוריים.

לכן, אפשר לשער שגם אם התוכנית תצא לפועל, תוכלו  אפילו בעוד כמה שנים לרדת מהבית ביום שישי וללכת לאלי לקנות חלה ולאברהים כדי לקנות את העיתון.

לשאלות נוספות, תהיות או תגובות ניתן לפנות אלינו במייל: haarazim@gmail.com

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

*