חוזר מספר 21 – יולי 2018

לקראת קיץ מנהלת פרויקט הארזים מבקשת לעדכן את בעלי הדירות על התקדמות הפרויקט,     כ-3 חודשים לאחר הפצת החוזר הקודם במרץ 2018.

בתאריכים 11 ו-14 ליוני נערכו 2 כנסים לבעלי הדירות במתנ"ס זיו בהם נטלו חלק כ-120 משתתפים.

א. בכנס הוצגו הנושאים הבאים:

  1. דני שוקרון, יו"ר המנהלת – הצגת הצוות המקצועי, פעולות המנהלת ונושא היטל ההשבחה ומשמעויותיו.
  2. אדריכל קרלוס פרוס – עיקרי התכנית המאושרת ע"י הוועדות המחוזית והמקומית.
  3. השמאי יניב גוב ארי – נוסחת התמורה ושיטת ניקוד ל-154 דירות.
  4. מנהל הפרויקט רן אוהב ציון ממשרד א. תייר – לוח זמנים ושלבים הבאים בפרויקט.
  5. עו"ד שגיא תירוש – תהליך בחירת היזם, עקרונות הסכם 'דייר-יזם' ונושאים משפטיים.

במהלך הכנס הציגו בעלי הדירות שאלות לצוות המקצועי ולחברי המנהלת, בין השאר, בנושאים הבאים:

ב. שאלות בנושאי תכנון והתכנית המאושרת

  1. התכנית מאושרת וכעת לא ניתן לשנות ולהוסיף שימושים נוספים.
  2. תכנון מפורט לדירות בפרויקט והשיטה לחלוקת ה-154 דירות יקבעו בהמשך בתאום עם היזם שיבחר.
  3. במסגרת זכויות הבנייה נלקח בחשבון שבכל אחד מהחלקות יכללו 50 מ"ר לשימוש מועדון דיירים.
  4. התכנית כוללת נספח סביבתי שכולל התייחסות לשטחים ירוקים, עצים, רוחות, הצללות וכו' אשר ימומשו בתכנון המפורט.
  5. השטח המוקצה למסחר נועד למסחר שכונתי כשירות לדיירי הסביבה על פי פרוגרמה ותוכנית מאושרים.
  6. קיר הזיכרון שבגן הדינוזאור ישמר וישולב בגן העתידי.
  7. הרחבת הכביש וטיפול בגן הנופלים יבוצעו במסגרת הפרויקט ע"ח היזם כולל ההיטלים הנלווים.
  8. החלטה על אופי ביצוע הפרויקט פינוי בינוי או בינוי פינוי תתקבל בתאום עם היזם.
  9. גובה חללים פנימיים בדירות יהיה על פי תקני הבניה ובעמידה בדרישות התב"ע.
  10. כמות חניות לכל דירה הינו לפי מפתח עירוני.
  11. תוספת שטח לכל דירה תהיה על פי נוסחת התמורה של השמאי שיוצגו באתר המנהלת.
  12. כל שינוי לתב"ע (זכויות בניה נוספות שינויי יעוד וכו') יחייב אישור הדיירים בתכנית נפרדת.
  13. כניסה לחניונים – בוצע סקר שמצא כי 2 כניסות יעמדו בשעות העומס.
  14. כניסה לחניון מרחוב איש שלום לא אושרה ע"י וועדות התכנון.
  15. רחוב הארזים יהפוך לדו סטרי ותהיה כניסה ויציאה לדרך איש שלום לכל הכיוונים.
  16. יוקמו 2 שטחי מסחר בגודל 100 מ"ר כל אחד כאשר הוראות התוכנית בעמוד 20 סעיף יא' קובעות בין השאר כי: "לא תותר הקמה ושימוש לעסקים משמיעי מוסיקה רועשת כגון מועדונים וכו' האמורים לעבוד בשעות הערב המאוחרות ובלילה". פרטים נוספים ניתן לקרוא בסעיף האמור.

 

ג. שאלות בנושאי שמאות

  1. נתוני השמאי, נוסחת התמורה והניקוד לכל דירה יפורסמו באתר המנהלת.
  2. המקדמים לקביעת ערך הדירות הקיימות הינן על פי קריטריונים שמאיים מקובלים. מקדם נגישות הינו יחסי על פי הגישה מרחוב הארזים לדירות הרחוקות.
  3. היטל השבחה במידה ויידרש הינו על חשבון היזם כפי שיקבע בשלב היתר הבניה ע"י הרשויות. קיים אינטרס משותף ליזם ולדיירים לקבל פטור / הנחה מהיטל השבחה כדי למקסם את הרווח בפרויקט.
  4. קיימת חוסר וודאות לגבי תשלום ההיטל מה שמשפיע על תחשיבי רווחיות הפרויקט התמורה לדיירים.
  5. חישוב השטחים של הדירות הינו ברוטו ע"פ מסמכים משפטיים מאושרים ומדידות בשטח.

 

 ד. שאלות בנושאים משפטיים

 

  1. בחירת היזם תעשה על פי קריטריונים שרובם ברי מדידה בשני סיבובים.
  2. ההסכם המשפטי בין היזם לדייר (יועבר במשך לדיירים) יכלול בין היתר את הפרטים הבאים:
  • במסגרת המכרז והסכם 'דייר-יזם בעלי הדירות יקבלו ערבות לשכירות לפי קביעת שמאי.
  • יהיה מפרט טכני מינימאלי לאיכות הבניה.
  • עלויות מעבר והובלה לדירה שכורה וחזרה לדירת הקבע תהיה על חשבון היזם.
  • יהיה סיוע באיתור דירות חלופיות.
  1. תוקם קרן על חשבון היזם למימון חלק מעלויות התחזוקה (ועד בית) לשנים הראשונות.
  2. עלות רישום הדירות בטאבו תהיה על חשבון היזם.
  3. ארנונה משולמת על דירות פעילות ולכן לא תשולם מעת הריסת הדירות.
  4. פיקוח על הבניה ובתקופת הבדק יבוצעו ע"י משרד אהוד תייר הפועל מטעם הדיירים.
  5. תיתכן אפשרות לבחירת דירה גדולה או קטנה יותר תוך תשלום / זיכוי ההפרש.
  6. יגובש מנגנון לבחירת דירות התמורה ל- 154 אשר יאוכלסו בעדיפות ראשונה.
  7. כל בעל דירה יחתום על הסכם 'דייר- יזם' עם היזם שיבחר בסיוע עו"ד הפרויקט שהוא מטעם הדיירים.
  8. יבחן אופן קבלת ייעוץ פרטני בנושא מיסוי לדיירי הפרויקט הזקוקים לכך.

 

 

ה. כרטיס דייר – בעלי דירות שטרם העבירו את כרטיס דייר מלא + טפסים נלווים מתבקשים לעשות זאת בהקדם על מנת שלא לעכב את ההכנות המשפטיות הנדרשות בבדיקת זכויותיהם בנכס.

יש לשלוח את הכרטיס (נמצא באתר המנהלת) + כל הנספחים למייל המנהלת: haarazim@gmail.com

כרטיס דייר ריק ישלח לכל מבקש.

 

 

ו. ארבעת המצגות שהוצגו בכנסים הועלו לאתר המנהלת לעיונכם.

 

ז. השלבים העיקריים הבאים:

 

  1. השלמת מילוי כרטיס דייר למי שטרם שלח ליועץ המשפטי.
  2. בחירת יזם לפרויקט.
  3. חתימה על 154 חוזים מול היזם.
  4. קידום תהליך תכנון מפורט להוצאת היתר בניה בשת"פ עם היזם שיבחר.

 

ח.  ניקוד הדירות על ידי השמאי

 

  1. טבלת הניקוד של השמאי שלנו, יניב גוב-ארי, ל-154 דירות נמצאת באתר המנהלת.
  2. לטובת שמירה על הנתונים שלנו וצנעת הפרט הקובץ נפתח עם סיסמה אשר נשלחה במייל.
  3. שאלות, הסתייגויות והבהרות לנתונים ולתחשיב ניתן להעביר למנהלת לא יאוחר מתאריך 31.7.2018.

 

  1. מייל המנהלת  haarazim@gmail.com.

 

 

 

בברכה,

 

דני שוקרון – יו"ר המנהלת,  עדו רעם – מזכיר

חברות וחברי מנהלת הארזים

One comment on “חוזר מספר 21 – יולי 2018
  1. דורית בן דרור הגיב:

    שלום רב
    אני שוכרת דירה ברחוב הארזים 10
    רציתי לדעת אם בשנתיים הקרובות הולך להיות פינוי בינוי

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

*